Nell’espropriazione immobiliare il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte di chi si è già reso aggiudicatario del bene staggito va reputato perentorio e non prorogabile, tanto ricavandosi dalla necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, quale appunto il termine di versamento del prezzo: immutabilità di decisiva importanza nelle determinazioni dei potenziali offerenti e quindi del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere – per tutto lo sviluppo della vendita forzata – l’uguaglianza e la parità di condizioni iniziali tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, nonché l’affidamento di ognuno di loro sull’una e sull’altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte.
Lo ha stabilito la Suprema Corte Cassazione – sezione terza civile – con sentenza n.11171 del 29 maggio 2015
Vendita all’asta e aggiudicazione: perentorio il termine per il versamento del saldo del prezzo.
Il caso
Dei soggetti aggiudicatari di un immobile all’asta venivano dichiarati decaduti dall’aggiudicazione per non avere corrisposto il saldo del prezzo entro il termine, previsto anche nell’ordinanza di vendita, di sessanta giorni, nonostante l’accoglimento, da parte del g.o.t., di un’istanza di rinvio, formulata dal notaio delegato, dell’udienza fissata per il versamento e la stipula del contratto di mutuo.
I medesimi proponevano opposizione agli atti esecutivi, opposizione che veniva rigettata dal Tribunale. Da qui il ricorso per cassazione.
I motivi del ricorso
I ricorrenti sviluppano quattro motivi, dolendosi:
- – col primo, di “violazione degli artt. 113, 152, 153 c.p.c., in relazione alla perentorietà del termine previsto dall’art. 574, 576 e 585 c.p.c. per il versamento del prezzo di aggiudicazione”;
- – col secondo, di vizio motivazionale in relazione all’esclusione di qualsiasi provvedimento di proroga da parte del giudice onorario;
- – col terzo, subordinato al primo, di “violazione degli artt. 113, 591 bis e 591 ter c.p.c. in riferimento alla richiesta di proroga del termine (ordinatorio) presentata dal Notaio delegato (art. 360 n. 5 c.p.c.)”;
- – col quarto, di “violazione degli art. 12 (preleggi), 184 bis, 580 e 587 c.p.c. in riferimento alla possibilità di concedersi termine per il versamento dei saldo prezzo o, in subordine, la restituzione della cauzione (art. 360 n. 3 c.p.c.)”.
Perché la Suprema Corte ritiene il ricorso infondato.
Secondo i giudici di piazza Cavour, “la natura perentoria del termine può essere tratta dalla sua funzione, sicché esso può essere perentorio anche in assenza di una sua esplicita qualificazione in tal senso (Cass. 8 febbraio 2006, n. 2787; Cass. 5 marzo 2004, n. 4530), se non altro nel contesto del subprocedimento di vendita, scandito da condizioni di forma, sostanza e tempo che devono non solo essere conoscibili e chiare fin dall’avvio di quello, ma soprattutto rimanere tali e restare ferme per tutto lo sviluppo successivo e fino all’emanazione del decreto di trasferimento, che quel subprocedimento conclude. E, a tutto concedere, la modifica potrà anche aver luogo (come ricorda appunto la sentenza Cass. Sez. Un. n. 262/10), ma – deve ora ulteriormente precisarsi – pur sempre prima che la gara abbia inizio: onde evitare il mutamento delle regole a gioco ormai iniziato ed avviato. Infatti, solo in tal modo sono mantenute non solo l’uguaglianza e la parità di condizioni iniziali tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, ma pure l’affidamento di ognuno di loro sull’una e sull’altra e, quindi, sulla trasparenza, coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte: trasparenza, coerenza ed immutabilità che sole possono scongiurare non solo le reali perturbazioni ex post della regolarità della gara stessa e della genuinità del suo esito, ma anche il solo rischio di esse e, così, l’alterazione delle determinazioni di ciascun potenziale offerente circa la sua partecipazione alla gara e quindi dell’accesso dell’indifferenziato pubblico alla medesima”.
L’esigenza della corretta individuazione del miglior offerente.
Per gli Ermellini, dall’immediata e diretta funzionalizzazione del subprocedimento alla trasparente correttezza dell’individuazione del miglior offerente possibile in base a condizioni non mutate per nessun potenziale partecipante dopo l’inizio della gara (funzionalizzazione a sua volta orientata a conseguire il più pieno soddisfacimento delle ragioni del creditore con il minor sacrificio possibile di quelle del debitore: scopo del processo esecutivo ormai codificato dall’art. 164-bis cod. proc. civ., introdotto – a riconoscimento di una lenta ma inesorabile tendenza interpretativa anche dei giudici di merito – dall’art. 19, co. 2, lett. b), del d.l. 12 settembre 2014, n. 132, conv. con mod. in I. 10 novembre 2014, n. 162) che discendono sia il particolare rigore che deve caratterizzare ogni suo sviluppo ed ogni sua scansione temporale, sia la qualificazione di perentorietà del termine, non importa qui stabilire se fissato dal giudice o individuato dalla stessa legge processuale, per l’adempimento di ognuno degli atti di ciascuno dei soggetti a vario titolo coinvolti.
Gli interessi del singolo aggiudicatario soccombono di fronte alla tutela dell’affidamento dei potenziali partecipanti alla gara.
Per gli Ermellini, si deve pervenire a tale soluzione sia pure con apparente sacrificio del singolo aggiudicatario, proprio a tutela invece dell’affidamento della platea indifferenziata ed indistinta di tutti i potenziali partecipanti alla gara (che costituisce uno dei principi portanti delle riforme del processo esecutivo a partire dal 2006 (Cass. 2 aprile 2014, n. 7708; Cass. 28 novembre 2012, n. 21110; Cass. 6 dicembre 2011, n. 26202; Cass. 14 giugno 2011, n. 12960; Cass. Sez. Un., 12 gennaio 2010, n. 262), i quali devono non solo poter sapere quali saranno le condizioni da rispettare per potersi rendere, a scapito di altri che pari affidamento avranno riposto su quelle, aggiudicatari del bene, ma soprattutto fidare sul fatto che quelle condizioni, dopo che su quelle fondandosi essi stessi abbiano deciso di non partecipare o non insistere, non mutino in ulteriore e non consentito favore di chi la gara ha già vinto.
Il termine per il saldo del prezzo di aggiudicazione è perentorio.
Ed è allora l’esigenza di tutela dei terzi, sollecitati dall’ufficio giudiziario con la messa in vendita del bene, come pure della credibilità delle operazioni da quello (direttamente o per delega) espletate, che comporta la perentorietà del termine e lo sottrae alla disponibilità dei soli soggetti del processo esecutivo.
Il principio di diritto applicato dalla Corte:
Nell’espropriazione immobiliare il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte di chi si è già reso aggiudicatario del bene staggito va reputato perentorio e non prorogabile, tanto ricavandosi dalla necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, quale appunto il termine di versamento del prezzo: immutabilità di decisiva importanza nelle determinazioni dei potenziali offerenti e quindi del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere – per tutto lo sviluppo della vendita forzata – l’uguaglianza e la parità di condizioni iniziali tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, nonché l’affidamento di ognuno di loro sull’una e sull’altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte.
Una breve riflessione.
La sentenza richiamata appare interessante non solo per il principio giuridico espresso, ma anche perché interviene in una materia molto delicata, quale è quella della espropriazione immobiliare.
Da un lato abbiamo il debitore esecutato che, sotto un certo profilo, ha un interesse in comune con il creditore procedente, vale a dire, per il caso di vendita, realizzare il miglior prezzo; dall’altro vi è la platea di soggetti potenziali partecipanti alla gara.
Ora, la Suprema Corte interviene ribadendo un principio già espresso dalle sezioni unite, dando dunque continuità ad un orientamento dei giudici di legittimità che, nonostante tutto, non può dirsi pacifico, tanto è vero che nell’ambito della fattispecie in esame, gli originari aggiudicatari, poi dichiarati decaduti, avevano ottenuto (questo è almeno ciò che si ricava leggendo la motivazione integrale della sentenza) inizialmente un differimento del termine per il versamento del saldo.
In buona sostanza, ciò che viene in rilievo non è l’interesse del singolo aggiudicatario ma l’interesse dei potenziali partecipanti alla gara. Poiché la partecipazione ad una gara è frutto di una valutazione sulla possibilità di adempimento degli impegni, non vi è dubbio che il potenziale partecipante prende in considerazione anche i tempi per il versamento del saldo prezzo. E se valuta che in quei termini non potrà disporre delle somme, si presume che non partecipi alla gara.
Ed è proprio su questo punto che la Corte di legittimità rileva una insidia, o meglio uno squilibrio, perché, ove venisse prorogato il termine, si andrebbe a tutelare (o preferire) gli interessi del singolo aggiudicatario a discapito della platea di potenziali partecipanti alla gara con violazione dell’affidamento che ognuno di loro ha riposto sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte.
Ed il “coraggio” dell’orientamento che continua ad essere espresso dai giudici di piazza Cavour riposa proprio nell’andare “oltre” il dato letterale delle norme in una prospettiva di giustizia “sostanziale”. Di conseguenza, i termini perentori non sono solo quelli espressamente previsti come tali dalla legge, ma anche quelli per i quali la relativa natura perentoria può essere tratta dalla sua funzione, proprio come accade nel contesto del subprocedimento di vendita, scandito da condizioni di forma, sostanza e tempi che devono non solo essere conoscibili e chiare fin dall’avvio di quello, ma soprattutto rimanere tali e restare ferme per tutto lo sviluppo successivo e fino all’emanazione del decreto di trasferimento, che quel subprocedimento conclude.
A margine, ciononostante, non può non farsi rilevare come una tale interpretazione, che si rifà al concetto di termine perentorio, può comportare una notevole riduzione dei partecipanti alla gara, e segnatamente di tutti coloro che avrebbero partecipato sul presupposto della concessione di un mutuo da parte dell’istituto di credito.
In tali casi, come si sa, non vi sono dei termini certi e “perentori” per l’erogazione del mutuo. Ed allora, il potenziale offerente, che potrebbe avere concesso un mutuo, non potendo contare su tempi certi e perentori per la sua erogazione, sarà indotto a non partecipare. E ciò potrà ripercuotersi ancora più negativamente sugli interessi del creditore procedente e dello stesso debitore esecutato rispetto alla ipotesi di “proroga” del termine per il saldo del prezzo.
Si imporrebbe, a questo punto, una precisazione normativa per evitare che ritardi di pochi giorni possano far “saltare”, per fatti non imputabili al partecipante, una aggiudicazione ed aggravare la procedura stessa di inutili costi.
avv. Filippo Pagano (f.pagano@clouvell.com)
managing partner at clouvell (www.clouvell.com)
