Quando gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine ma prevedano anche la possibilità di costruire “in aderenza” od “in appoggio”, si versa in ipotesi del tutto analoga a quella disciplinata dagli artt. 873 e ss. cod. civ., con la conseguenza si applica il criterio della prevenzione, in forza del quale che è consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo così il vicino — che intenda a sua volta edificare — nell’alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza (eventualmente esercitando le opzioni previste dagli artt. 875 e 877, secondo comma, cod. civ.), ovvero di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore intera distanza imposta dallo strumento urbanistico.
Lo ha stabilito la Suprema Corte di Cassazione – sezione seconda civile – con sentenza n. 25032 del giorno 11 dicembre 2015
Il rispetto delle distanze negli strumenti urbanistici ed il criterio della prevenzione
Il caso
Con ricorso ex art. 1172 cod. civ., la proprietaria di un terreno convenne in giudizio, innanzi al Pretore, il fratello chiedendo che allo stesso venisse ordinata la sospensione dei lavori con i quali stava edificando un fabbricato in violazione delle norme sulle distanze legali.
Dopo l’ordinanza di sospensione dei lavori, l’attrice promosse il giudizio di merito, chiedendo la condanna del convenuto all’arretramento della costruzione fino alla distanza legale e al risarcimento del danno.
La sentenza di primo grado
Nella resistenza del convenuto e, a seguito del suo decesso, dei suoi eredi, il Tribunale rigettò la domanda sull’assunto che l’attrice non avesse provato il suo diritto di proprietà sul fondo posto a confine con quello ove il convenuto aveva realizzato la costruzione.
La sentenza di appello
Sul gravame proposto dall’attrice, la Corte territoriale, in riforma della pronuncia di primo grado, condannò i convenuti ad arretrare il loro fabbricato fino alla distanza legale dal confine col fondo dell’attrice, confermando il rigetto della domanda di risarcimento dei danni. Ritenne la Corte territoriale che non potesse dubitarsi che l’attrice fosse proprietaria esclusiva del fondo posto a confine con quello del convenuto, in forza della divisione intervenuta tra le parti — a mezzo di scrittura privata — dell’originario unico fondo ereditato dal comune dante causa; e che la costruzione realizzata dal convenuto sul confine non rispettasse la distanza legale. Da qui il ricorso per cassazione degli eredi.
Il motivo del ricorso per cassazione
Con l’unico motivo di ricorso, i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli artt. 873 cod. civ. e 10 del Piano regolatore generale e del Regolamento edilizio del Comune di Tagliacozzo, che prevede la possibilità di costruire in aderenza sul confine. Secondo i ricorrenti, la Corte di Appello avrebbe errato a non tener conto del principio della prevenzione temporale, sotteso alla norma di cui all’art. 873 cod. proc. civ., per il quale il preveniente ha facoltà di costruire sul confine.
La deroga al criterio di prevenzione.
Secondo la giurisprudenza della Corte di legittimità, il criterio della prevenzione, previsto dagli artt. 873 e 875 cod. civ., è derogato dal regolamento comunale edilizio allorché questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle stesse dal confine; salvo che lo stesso consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio, nel qual caso il primo costruttore ha la scelta tra l’edificare a distanza regolamentare e l’erigere la propria fabbrica fino ad occupare l’estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poiché detta prescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l’onere della creazione della zona di distacco. (Sez. 2, Sentenza n. 23693 del 06/11/2014, Rv. 633061).
Quando opera il criterio di prevenzione.
Secondo gli Ermellini, quando gli strumenti urbanistici stabiliscono determinate distanze dal confine ma prevedono la possibilità di costruire “in aderenza” od “in appoggio”, si versa in ipotesi del tutto analoga a quella disciplinata dagli artt. 873 e ss. cod. civ., con la conseguenza che è consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo il vicino, che intenda a sua volta edificare, nell’alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza (eventualmente esercitando le opzioni previste dagli artt. 875 e 877, secondo comma, cod. eiv.), ovvero di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore intera distanza imposta dallo strumento urbanistico. (Sez. 2, Sentenza n. 8465 del 09/04/2010, Rv. 612355; analogamente, Sez. 2, Sentenza n. 13286 del 05/10/2000, Rv. 540788; Sez. 2, Sentenza n. 11899 del 07/08/2002, Rv. 556776).
E poiché nella specie, la Corte di Appello di L’Aquila dà atto — a p. 2 della sentenza impugnata — che lo strumento urbanistico comunale vigente all’epoca della costruzione consentiva la possibilità di costruire in aderenza ad un altro fabbricato, ma ha omesso di applicare il principio della prevenzione, ritenendo così che la costruzione edificata dal convenuto sul confine fosse a distanza non legale, nonostante che mancasse al di là del confine alcuna costruzione e che il convenuto, pertanto, fosse da qualificarsi preveniente, la sentenza impugnata viene cassata, con rinvio alla Corte di Appello di L’Aquila in diversa composizione, che si conformerà al seguente principio di diritto:
Il principio di diritto espresso
«Quando gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine ma prevedano anche la possibilità di costruire “in aderenza” od “in appoggio”, si versa in ipotesi del tutto analoga a quella disciplinata dagli artt. 873 e ss. cod. civ., con la conseguenza si applica il criterio della prevenzione, in forza del quale che è consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo così il vicino — che intenda a sua volta edificare — nell’alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza (eventualmente esercitando le opzioni previste dagli artt. 875 e 877, secondo comma, cod. civ.), ovvero di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore intera distanza imposta dallo strumento urbanistico».
Una breve riflessione
La sentenza in rassegna fissa un principio importante, in tema di distanze tra edifici ed a proposito del criterio della prevenzione, tutte le volte in cui i “regolamenti locali” stabiliscano una distanza diversa da quella prevista dall’articolo 873 del codice civile.
La linea di demarcazione è costituita proprio dalle previsioni dei piani regolatori: se essi prevedono, oltre la distanza tra le costruzioni, anche la possibilità di edificare al confine, allora vale il criterio della prevenzione. In caso contrario, qualora i regolamenti locali prevedono, oltre la distanza tra le costruzioni, anche la distanza dal confine (e quindi escludano la facoltà di costruire sul confine), allora non sarà applicabile il criterio della prevenzione.
Se ne ricava, pertanto, che in tema di distanza tra le costruzioni, la norma di cui all’articolo 873 del codice civile è integrata dai regolamenti locali non solo con riguardo alla distanza da osservarsi, ma anche, sia pure indirettamente, alla applicabilità o meno del criterio della prevenzione.
Valutazione che, comunque, dovrà farsi caso per caso in quanto le previsioni dei regolamenti locali (recte: degli strumenti urbanistici) possono essere diverse le une dall’altra. E così potrà accadere che due cittadini che risiedono in due Comuni diversi, a fronte dello stesso “abuso”, vadano incontro a sanzioni diverse.
avv. Filippo Pagano (f.pagano@clouvell.com)
managing partner at clouvell (www.clouvell.com)
